مبنای حقوقی دادخواست

در قراردادهای اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، اگر مالک بر اساس حکم تخلیه ای که توسط دادگاه صادر می شود، اقدام به تخلیه ملک نماید، مستاجر در مواردی که مستحق دریافت حق سرقفلی است می تواند همزمان با دادخواست تخلیه از سوی موجر و یا پس از آن اقدام به طرح دعوای مطالبه سرقفلی نماید.

اگر مالک در پایان مدت قرارداد اجاره دادخواست تخلیه مطرح ننماید، مستاجر می تواند بدوا دادخواست مطالبه سرقفلی را به دادگاه تقدیم کند.

مقدمه این دادخواست آن است که مستاجر ملک را تخلیه نموده و به مالک تحویل دهد و در صورت استنکاف مالک از تحویل گرفتن ملک، ملک را به دادگاه تحویل دهد.

دادگاه پس از برگزاری جلسه رسیدگی، با ارجاع پرونده به کارشناس رسمی دادگستری، بهای سرقفلی را بر اساس قیمت عادله روز محاسبه نموده و موجر را به پرداخت سرقفلی محکوم می کند.

طرفین دعوای

خواهان پرونده، مستاجری است که مستحق دریافت سرقفلی است و خوانده نیز مالک ملک است.

مرجع صالح برای رسیدگی

اگر مبلغی سرقفلی کمتر از 20 میلیون تومان باشد، پرونده در شورای حل اختلاف قابل طرح و اگر در بیش از 20 میلیون باشد در دادگاه محل اقامت مالک و یا محلی که من در آن واقع شده است قابل طرح است.

نحوه اجرای رای

پس از محکومیت مالک به پرداخت وجه سرقفلی و قطعیت رای، اجراییه صادر و به مالک ابلاغ گردد. اگر مالک ظرف 10 رو از تاریخ ابلاغ اجراییه اقدام به پرداخت مبلغ سرقفلی ننماید، مستاجر می تواند اقدام به توقیف اموال مالک و تامین مبلغ سرقفلی از محل اموال توقیف شده نماید.

ملکی که قبلا در تصرف مستاجر بوده است نیز قابل توقیف است.

8 نکات کلیدی مرتبط با دعوی نحوه مطالبه سرقفلی 

1. سرقفلی به معنای خاص خود، تنها در اجاره های سال 1376 به بعد وجود دارد. در قراردادهای اجاره ای که قبل از سال 1376 منعقد شده و تاکنون ادامه یافته است، حق کسب و پیشه و تجارت برای مستاجر وجود دارد.

2. اگر مستاجر، ملک را به مستاجر دیگری اجاره دهد و از وی مبلغی تحت عنوان سرقفلی دریافت نماید، مستاجر دوم در هنگام تخلیه ملک حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

3. مستأجر می تواند ضمن دادخواست مطالبه سرقفلی، خسارت تاخیر تادیه را نیز مطالبه نماید.

4. اگر بعد از قرارداد اجاره، مالکیت ملک به شخص دیگری منتقل شود، تعهد پرداخت سرقفلی به مالک جدید منتقل می گردد.

5. تخلفات مستأجر از قرارداد اجاره همچون تعدی و تفریط در ملک، واگذار به غیر و تغییر شغل، تاثیری در میزان سرقفلی ندارد.

6. اگر در قرارداد طرفین در مورد میزان سرقفلی با یکدیگر توافق نکرده باشند، دادگاه تعین میزان سرقفلی بر اساس قیمت عادله را به کارشناس رسمی واگذار می کند. در صورتی که هر یک از طرفین نسبت به نظر کارشناس اعتراض داشته باشند می تواند ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ، به نظریه کارشناسی اعتراض نماید.

7. در برخی موارد، مستاجر علیرغم آن که سرقفلی پرداخت کرده است، حق مطالبه آن را در زمان تخلیه ندارد و مالک می تواند بدون پرداخت سرقفلی اقدام به تخلیه ملک نماید. تبصره یک ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، نمونه هایی از مواردی است که مستاجر حق دریافت سرقفلی در هنگام تخلیه را ندارد.

8. موضوع دریافت مبلغی به عنوان سرقفلی که در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 به آن اشاره شده است، منحصر به املاک تجاری نیست و در مورد سایر املاک از جمله املاک مسکونی و یا اداری نیز می تواند مصداق داشته باشد.

نحوه مطالبه سرقفلی در حقوق ایران
نحوه مطالبه سرقفلی در مشهد

مستندات قانونی

ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76

هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آن که در ضمن حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره 1- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

تبصره 2- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76

هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در اینصورت مستاجر می تواند از موجر و یا مستاجر دیگر مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76

هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار نماید، مستاجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.

ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76

چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.

ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76

در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد. تبصره – مطالبه هر گونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می باشد.

نظریه فقه های شورای نگهبان، منتشره در روزنامه رسمی شماره 11502-1363 در مورد حق کسب و پیشه یا تجارت در ملک غیر اگر مقصود سرقفلی باشد، باید طبق تحریر الوسیله عمل شود.

 

 

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

یازده + شش =

Call Now Buttonمشاوره و تعیین وقت 09155802353