مبنای حقوقی دادخواست

براساس قانون، ثبت کلیه معاملات و عقود راجع به عین و یا منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند اجباری است و اگر این معاملات به صورت عادی تنظیم شود، نزد دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارند.
بنابراین اگر معامله عادی مانند بیع، هبه و صلح در خصوص یک ملک تنظیم شود تا زمانی که این معاملات به صورت رسمی ثبت نشده اند اعتباری در دادگاه و ادارات دولتی ندارند.
حال اگر چنین قراردادی به صورت عادی تنظیم شود، طرفی که مالکیت به وی منتقل شده است می تواند الزام مالک ملک را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد.
اگر چه در برخی از قراردادهای عادی زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه پیش بینی می شود اما اگر چنین موعدی هم در قرارداد پیش بینی نشده باشد، با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات، می توان داد خواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را تقدیم نمود.

طرفین دعوا

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان، خریدار ملک است و خوانده در وهله اول کسی است که مالکیت ملک را منتقل کرده است. به عنوان مثال در قرارداد فروش ملک، فروشنده اولین خوانده محسوب می شود. اما گاهی ممکن است فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد و در اداره ثبت استاد، مالک رسمی شخص دیگری باشد. در چنین حالتی باید حتما مالک رسمی هم به عنوان یکی از خواندگان، طرف دعوا قرار داشته شود.

مرجع صالح برای رسیدگی

کلیه دعاوی راجع به ملک، باید در دادگاهی مطرح شود که در محل وقوع ملک قرار دارد.

نحوه اجرای رای

پس از آن که رای الزام به تنظیم سند رسمی قطعی شد اجرایه صادر می شود و دایره اجرا ابتدا به محکوم علیه (مالک رسمی) ابلاغ می نماید که ظرف ده روز پس از ابلاغ برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و ملک را به نام خریدار منتقل نماید. اگر محکوم علیه در دفترخانه حاضر نشد، با تقاضای سردفتر اسناد رسمی، نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر خواهد شد و ملک را به نام خریدار منتقل می نماید.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی

1. در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی، حکم الزام به تنظیم سند رسمی در نهایت علیه مالک رسمی ملک صادر خواهد شد و او محکوم به تنظیم سند رسمی می گردد و اگر کسی که در قرارداد متعهد به تنظیم سند رسمی شده است شخصی غیر از مالک رسمی باشد، این شخص صرفا بابت وجه التزام و یا خسارت تاخیر در انجام تعهد محکوم خواهد شد.

2. اگر مقدمات صدور سند مانند پایان کار و صورت مجلس تفکیکی در زمان تنظیم دادخواست آماده نباشد، باید علاوه بر تنظیم سند، الزام خوانده نسبت به تهیه مقدمات سند از دادگاه خواسته شود.

3. در صورتی که ملک در رهن باشد، ابتدا باید ملک از رهن خارج شود و سپس تنظیم سند صورت گیرد. بنابراین بهتر است ضمن دادخواست، الزام به فک رهن ملک نیز از دادگاه خواسته شود. برخی دادگاه ها، ارانه همزمان خواسته الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را نمی پذیرند و ابتدا نسبت به الزام به فک رهن رسیدگی و سپس در مورد الزام به تنظیم سند حکم خواهند داد.

4. اگر ملک در قید باز داشته باشد، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، رد خواهد شد.

5. اگر در قرارداد موعدی برای تنظیم سند رسمی انتقال تعیین نشده باشد، اصل بر فوری بودن انتقال سند است. در چنین حالتی بهتر است خواهان ابتدا از طریق اظهارنامه رسمی از مالک درخواست کند که سند انتقال را به نام او تنظیم نماید.

6. اگر خواهان مبایعه نامه عادی که اثبات کننده معامله بین طرفین است را نداشته باشد می تواند ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادخواست اثبات وقوع بیع را نیز مطرح نماید در چنین حالتی دادگاه ابتدا به دلایل و مستنداتی اثبات کننده وجود قرارداد فروش ملک است رسیدگی می کند و در صورت اثبات بیع، حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال صادر می گردد.

الزام به تنظیم سند رسمی
الزام به تنظیم سند رسمی

7. دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، صرفا نسبت به املاک ثبت شده مسموع است و نسبت به املاک ثبت نشده باید دادخواست اثبات مالکیت طرح گردد.

8. محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی مستلزم پرداخت ثمن از سوی خریدار نیست و دادگاه نمی تواند ضمن رای الزام به تنظیم سند، خواهان را ملزم به پرداخت ثمن نماید، مگر این که در قرارداد به صراحت تنظیم سند رسمی و پرداخت ثمن به عنوان تعهد متقابل مورد توافق قرار گرفته باشد.

9. دادگاه رسیدگی کننده، قبل از آن که وارد رسیدگی شود ابتدا اقدام به استعلام از اداره ثبت در خصوص آخرین وضعیت ثبتی ملک می نماید و اگر مالک رسمی ملک به عنوان احد از خواندگان نباشد و یا ملک در قید بازداشت و رهن باشد، وارد رسیدگی نمی شود و پرونده را مختومه می نماید.

10. اگر فروشنده ملک، متعهد به تحویل ملک در موعدی مقرر شده باشد، خواهان می تواند ضمن دادخواست، الزام به تحویل ملک را نیز از دادگاه بخواهد.

11. اگر مالک رسمی ملک فوت کرده باشد، دادخواست به طرفیت ورثه وی طرح خواهد شد.

مستندات قانونی

ماده 362 قانون مدنی

آثار بیعی که صحیحا واقع شده باشد از قرار ذیل است: 1. به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک میع و بایع مالک ثمن می شود؛ 2. … 3. عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید…

ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و با کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.

ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک

ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل؛ 1. کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا مانع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد. 2. کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلا املاک ثبت شده است.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

4 − 2 =

Call Now Buttonمشاوره و تعیین وقت 09155802353